住宅土地使用权到期怎么办？国土部今天这么回复！
2016-12-26 16:39:27
消息来源：中国法治 阅读原文 评论0条
今天（12月23日）上午，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会，国土资源部副部长王广华在发布会上透露，对于少数住宅建设用地使用权到期问题如果处理，国土资源部出台了过渡性措施，即业主不需要提出续期申请，不需要缴费，可正常办理交易和登记手续。
12月23日(星期五)上午10点，国土资源部召开《自然资源统一确权登记办法（试行）》新闻发布会。
国土部谈温州住房土地使用权到期问题：自动续期不收费
11月27日，中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，提出要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。《意见》发布后，社会各方很关注，一些媒体关注温州等地出现的少数住房的国有建设用地使用权到期问题。
近期，国土资源部收到了浙江省国土资源厅《关于如何处理少数住宅用地使用权到期问题的请示》，温州当地群众期盼尽早解决20年住房土地使用权到期问题，方便其办理住房交易、过户以及不动产登记手续。为解决这些群众当前面临的实际问题，维护其应有权益，国土资源部和住建部协商之后，复函并抄送各地国土资源管理部门，地方在相关法律安排明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理：
1、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。
2、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。
3、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。
国土资源部提出“两不一正常”的过渡性办法，是贯彻《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》的要求，主要考虑是便民、利民，在相关法律安排出台前，由地方根据本地实际，先解决一些群众当前面临的住房不能过户等实际问题，维护群众权益，解决行政管理部门在房地产交易和不动产登记等工作中遇到的操作难题。
之所以是过渡性办法，一方面是温州这次出现的问题，牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有其特殊性，另一方面是相关法律安排尚未出台，地方行政管理部门先按此办法操作，待相关法律安排出台后，再与之做好衔接。
对带有普遍性的70年住宅土地使用权期间届满的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土资源部高度重视，将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策。
温州住房土地使用权到期事件回顾
今年4月，一条消息震惊整个温州房产市场。温州出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。
据报道，经当地国土资源局初步排查，温州市鹿城区内即有600余宗(套)。而从去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。而且，这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在全国可能也属先例。
国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确，土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。
当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。
温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。
从全国范围内来看，大部分住宅的土地使用权年限都是70年。公众关注，不论是最高年限70年，还是低于这个年限，到期了该如何续期呢？
70年住宅土地使用权到期怎么办？
11月27日，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》发布。《意见》明确提出：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。
北京大学法学院教授常鹏翱认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。
中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前的法律条文由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，难以操作。
杨立新认为，续期问题可以从三个方面来考虑：一是不够70年的，到期后必须都续期到70年；二是70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；三是到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定。
中国（海南）改革发展研究院院长迟福林认为，《意见》提出财产权利保护问题，实质是承认并尊重房产已经成为城镇居民重要财产权的现实。对于70年土地使用权到期后的处理，要拿出妥善的办法。《意见》尽管没有出台具体的内容，但特别重要的是，指明了要向有利于财产保护的方向进行制度设计。
专家认为，《意见》也是强化《物权法》的表现，回应了凡是重大改革都要于法有据。应当按照民主、科学、透明立法的原则，通过法律手段来细化相关规定。
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国土部：自然资源确权登记不会损害既有权利人合法权益
今天（12月23日）上午，国土资源部副部长王广华在新闻发布会上介绍了《自然资源统一确权登记办法（试行）》出台的背景、意义与主要内容。
《办法》的主要内容
《办法》制定的总体思路是，以不动产登记为基础，构建自然资源统一确权登记制度体系，对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及矿产资源等所有自然资源统一进行确权登记，逐步划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源的边界，进一步明确国家不同类型自然资源的权利和保护范围等，推进确权登记法治化。
《办法》包括总则、自然资源登记簿、登记一般程序，国家公园、自然保护区、湿地、水流等自然资源登记，登记信息管理与应用、附则共六章，以及《自然资源登记簿》样式、《自然资源统一确权登记试点方案》两个附件。
第一章 总则。
规定了自然资源登记的目的、原则、范围、与不动产登记的衔接关系、登记机构和属地登记原则。在登记的范围上，按照《生态文明体制改革总体方案》的表述，《办法》对需要登记的自然资源通过列举的方式予以明确，即规定对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及探明储量的矿产资源等自然资源的所有权进行确权登记，并强调在不动产登记中已经登记的集体土地及自然资源的所有权不再重复登记。
第二章 自然资源登记簿。
规定了自然资源登记簿的统一、登记单元划分、登记簿的内容、登记簿附图和管理要求。登记簿（《办法》附件1）主要记载自然资源登记信息以及不动产权利关联信息，并实现与不动产登记的有效衔接。这里重点说明两个问题：
▌一是，关于自然资源登记单元的设定和划分。自然资源登记单元是开展自然资源登记的基本单位，设定和划分登记单元既要考虑与已经登记的集体土地所有权等不动产权利的边界和行政界线无缝衔接，还要考虑与自然资源的管理界线进行衔接。因此，在设定和划分时，既可以以一个完整的行政辖区为基础，按照不同自然资源种类和在生态、经济、国防等方面的重要程度以及相对完整的生态功能、集中连片等原则，划分一个或者多个登记单元，也可以以国家公园、自然保护区、湿地、水流等特定空间作为单独的登记单元。风景名胜区主要为旅游服务，相关设施已经在不动产登记中予以明确，自然资源统一确权登记不再涉及。
▌二是，关于国家自然资源所有权的权利主体。《宪法》第9条规定，“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有”。《物权法》第45条规定，“国有财产由国务院代表国家行使所有权”。按照法律规定，国家自然资源所有权的权利人只能登记为“国家”或“全民”。同时，考虑在生态文明体制改革中，“健全国家自然资源资产管理体制”和“探索建立分级行使国家自然资源所有权的体制”这两项改革任务正在推进，为与上述改革工作做好衔接，在自然资源登记簿设计时，设置了“所有权代表行使主体”和“所有权代表行使内容”等栏目，待两项改革任务完成后，进行补充记载，为后续改革留下接口。
第三章 自然资源登记一般程序。
规定了登记的类型、登记的程序、通告和公告、自然资源调查、登记审核和登簿等内容。其中，自然资源的分类和调查是自然资源登记的重要基础。在目前的自然资源管理、保护等工作中，各部门形成了各自的自然资源分类体系，对自然资源类型的理解也不尽相同。但无论是哪种分类体系，都是以土地作为最基本的依托和基础，要么以土地的形态存在，如山岭、荒地、滩涂等，要么依附于土地而存在，如水流、森林、草原、矿产资源等。因此，对自然资源类型的登记，也应该以土地利用现状分类为基础。同时，考虑各部门的自然资源管理的特点、分类体系和需求，在不冲突、可衔接的情况下，可以同时在登记簿上记载其他自然资源分类的内容。对于登记单元内各类自然资源的调查工作，可以由所在地的县级以上人民政府统一组织，具体由国土资源主管部门（不动产登记机构）会同相关资源管理部门实施。
第四章 国家公园、自然保护区、湿地、水流等自然资源登记。
规定了国家公园、自然保护区、湿地和水流作为独立自然资源登记单元如何办理登记。
第五章 登记信息管理与应用。
规定了自然资源登记信息依法向社会公开并纳入不动产登记信息管理平台，实现与相关管理部门互通共享。自然资源统一确权登记的目的在于加强国家所有自然资源的保护与监管，只有将确权登记的结果向全社会公开，才能实现全民参与、社会监督、共同保护的根本目的。因此，《办法》要求除涉及国家秘密及不动产登记信息外，自然资源确权登记结果向社会公开，相关登记信息纳入不动产登记信息管理基础平台，并与农业、水利、林业、环保、财税等相关部门管理信息互通共享。
第六章 附则。规定了《办法》的适用和解释。
根据需要，拟开展自然资源统一确权登记试点工作，制定了《试点方案》（《办法》附件2），主要包括总体要求、试点任务、试点区域、工作内容、时间安排和保障措施等六个方面，试点区域的选择与相关改革充分衔接，覆盖了国家公园体制改革区域、湿地和水流确权试点区域等，计划在2018年上半年完成试点并总结。
最后特别强调一点，开展自然资源统一确权登记，不会限制地方发展空间，不会影响现有自然资源管。
王广华说，自然资源统一确权登记是深化生态文明制度改革、建设美丽中国、落实新发展理念的一项重要举措，制定《办法》也是中央确定的2016年重要改革任务之一。
制定《办法》对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源进行统一确权登记有利于进一步推进产权制度改革、构建系统完整的生态文明制度体系、推进国家治理体系和治理能力现代化，是一项功在当代、利在千秋的工作，意义重大。
一是支撑生态文明建设的重要基础。二是落实新发展理念的根本要求。三是自然资源分类施策、有效保护和开发利用的重要前提。对自然资源进行分类施策、有效保护，对可开发利用的自然资源进行合理开发利用，就是对环境的最好保护。
《办法》制定的总体思路是，以不动产登记为基础，构建自然资源统一确权登记制度体系，对水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂以及矿产资源等所有自然资源统一进行确权登记，逐步划清全民所有和集体所有之间的边界，划清全民所有、不同层级政府行使所有权的边界，划清不同集体所有者的边界，划清不同类型自然资源的边界，进一步明确国家不同类型自然资源的权利和保护范围等，推进确权登记法治化。
王广华最后特别强调，开展自然资源统一确权登记，不会限制地方发展空间，不会影响现有自然资源管理体制和格局，不会损害既有权利人合法权益，不会搞重复登记。
在不动产登记基础上开展自然资源统一确权登记，目的是为了划清“四个边界”，支撑建立归属清晰、权责明确和监管有效的自然资源资产产权制度，服务于自然资源的保护和监管，不会限制地方发展空间；开展自然资源统一确权登记，仅仅是确权登记的统一，行业管理职责仍在相关部门，不会影响自然资源管理现有体制和格局；自然资源确权登记不会损害既有权利人合法权益，如果涉及调整或限制已登记的不动产权利的，必须符合法律法规规定；对于已经纳入《不动产登记暂行条例》的不动产权利，按照不动产登记的有关规定办理，不会搞重复登记。
[责任编辑：张蓥蓥]