房屋买卖合同签订后因政策限购 合同可以继续履行吗
【案情】
原、被告于2007年5月22日经协商一致，就原告购买被告所有的上海市大连路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订了《房屋买卖协议书》，约定：房屋总价值为125万元；系争房屋的贷款余额449，174.80元由原告承担作为首付款，自2007年6月开始由原告按月向银行偿还，原告应在2007年6月31日前付清余款800，805.20元；2011年5月17日原被告双方共同向房地产交易中心办理转让过户手续。协议签订后，原告于2007年8月19日向被告支付了800，805.20元，剩余贷款由原告每月定期存入被告名下的还贷账户，再由银行扣划应归还的贷款金额。后因原、被告双方存有其他纠纷尚未解决，且银行贷款尚未还清，故一直未办理房屋转让过户手续。现原告已经还清了银行贷款，却因上海市限购政策无法办理过户手续，故诉至法院要求被告办理系争房屋产权过户手续，将系争房屋产权过户至原告名下。被告辩称，系争房屋自2007年交付给原告后，一直由原告实际居住使用。现因政策限制无法办理过户，并非被告不予配合。
【审判】
经审理查明：原、被告签署《房屋买卖协议》后，被告已按约向原告交付系争房屋，原告也在按约履行由原告代为归还被告名下的个人住房商业贷款的义务，现被告名下的系争房屋商业贷款已全部结清。原告除以代为归还银行贷款的形式支付房款外，剩余房款由原告与案外人姚某某之间的借款进行抵充结算，被告明确表示认可该结算，认可原告已付清剩余房款。根据本市目前相关房屋限购政策的规定，原告虽不具购房资格，但原、被告签署《房屋买卖协议》时，相关限购政策尚未出台，该协议系双方真实意思表示，且双方均已按约履行，故现原告要求将系争房屋过户至其名下的诉讼请求，应予支持。
【评析】
“限购令”对正在进行的购房交易产生了很大的影响，尤其对限购令中被列入无购房资格的人来说，无益于晴天霹雳。对于签订了合同后出现“限购令”的情况，司法实践中通常这样处理：以网签时间为节点，在限购政策出台前已经成功办理网签手续的，合同仍可继续履行，但尚未办理网签手续的，若购房人不具备限购令要求的购房资格，合同则因无法办理网签和过户而无法履行，以解除为宜，但不能据此追究违约责任。因合同解除导致的损失及相关费用，亦依据公平原则由双方当事人分担。
此外，由于双方当事人在签订合同时，对限购政策的出台是无法预见的，一些合同得到了较大程度的履行，故应考虑特殊情形下合同解除的例外。对虽不具备购房资格，但已经签订合同并且在事实上已经实际履行的，解除合同会导致当事人之间间利益明显的失衡，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，法院一般予以支持。需要提醒的是，若本应能够在限购政策实施之前完成过户手续，却因一方当事人的违约行为导致合同延迟履行，在此期间由于限购政策的出台导致合同无法继续履行的，守约方有权要求解除合同并要求违约方赔偿损失。