城市居民购买集体土地上的房屋，如何认定合同效力
【案情简介】
刘玉柱、刘玉刚是城市居民，2014年2月，刘玉柱与张亚军（张某系集体经济成员）就位凤凰镇回新村某房屋达成买卖协议，房屋价款为56万元，房屋用地属于农村集体所有的土地。刘玉刚将房款汇入张亚军账户，张亚军出具了收据，并将房屋钥匙交予刘玉柱。刘玉柱、刘玉刚自2014年2月起已实际使用该房屋。
后，刘玉柱、刘玉刚向临夏中院提起诉讼，请求判令：确认双方所签协议无效；张亚军返还购房款56万元及利息4.2万元。张亚军提起反诉，请求判令：刘玉柱、刘玉刚支付房屋使用费13.6万元，赔偿经济损失2万元。
【裁判过程】
一审人民法院认为，本案交易房屋属国家禁止交易的“小产权房”，房屋买卖协议违反相关法律、行政法规的强制性规定，判决：房屋买卖协议无效；故张亚军返还刘玉柱、刘玉刚购房款56万元；刘玉柱、刘玉刚将房屋返还给张亚军；刘玉柱、刘玉刚给付张亚军房屋损失费2.25万元。
但刘玉柱、刘玉刚与张亚军均不服临夏中院判决，向甘肃高院提起上诉，甘肃高院判决驳回上诉，维持原判。刘玉柱、刘玉刚不服甘肃高院判决，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回其再审申请。
【争议焦点】
首先，合同的效力如何认定。刘玉柱、刘玉刚为城市居民，张亚军出售给刘玉柱、刘玉刚的房屋建造在农村集体所有土地上，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强行性规定，因此法院认定讼争房屋买卖合同无效。
其次，本案争议焦点为合同无效后双方责任的认定问题。双方明知案涉房屋建造在农村集体所有土地上，对于房屋买卖合同无效均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。刘玉柱在购买讼争房屋之前已经到现场进行查看了解；2014年2月9日《房屋买卖协议书》约定“甲方（即张亚军）与刘少华签订的联建协议书中的相关权利随即转让给乙方（即刘玉柱、刘玉刚）享有”，从《联建协议书》载明的内容，可以得知讼争房屋系建造于农村集体所有土地上；刘玉柱签字的《售房合同》中也明确载明讼争房屋土地所有权性质为集体所有。
综上，可以认定刘玉柱、刘玉刚在签订讼争房屋买卖合同时对于土地性质是知情的，现虽主张张亚军是以引诱、欺诈的方式骗取其缔结讼争房屋买卖合同，但并没有提交相应的证据予以证明，故对于该申请理由，本院不予支持。由于双方当事人对于讼争房屋买卖合同无效均具有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，应各自承担相应的责任。据此，二审法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款，刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋，故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半，符合上述法律规定，该裁量权的行此，故，法院判决张亚军返还刘玉柱、刘玉刚支付的购房款，刘玉柱、刘玉刚向张亚军返还讼争房屋，同时鉴于刘玉柱、刘玉刚已实际占有使用讼争房屋，故参照同类房屋租金标准酌定刘玉柱、刘玉刚承担房屋使用费的一半。
【经验教训】
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、切勿购买集体土地上建设的“小产权房”，该类交易订立的合同为无效合同。即使有少数法院认定“小产权房”买卖合同为有效合同，根据有关规定，房屋也不能办理不动产登记，不能实际取得物权。合同被认定无效后，法院可能判决购买方支付实际占用房屋期间的房屋使用费。
二、对于“小产权房”出售方而言，购买者可诉请确认房屋买卖合同无效，请求返还购房款。此外根据《土地管理法》相关规定，违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地，可能面临建筑物被限期拆除的行政处罚。
三、2015年全国人民代表大会常务委员会审议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》规定，针对三十三个试点区域，“暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。”据此，试点区域的集体经营性建设用地使用权可以入市交易，但是宅基地等集体非经营性建设用地仍不允许入市交易。