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罗某、项某诉连城恒益房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

交钥匙不能视为开发商房屋交付义务的完成

—罗某、项某诉连城恒益房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案


【案件经过】

    2009年3月20日,罗某、项某(二人系夫妻关系)与连城恒益房地产开发有限公司(以下简称恒益地产)签订了《商品房买卖合同》(合同编号:MF-2007-Ol-No_0020178),约定原告向被告购买位于西康住宅示范小区(即桃花源小区)翰林阁第3幢504号房及附属用房,总价计人民币303106元。该合同第八条约定出卖人应当在2009年12月31日前按时交房,实际2009年7月24日交房。第十四条关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。

    合同签订后,罗某、项某按照合同约定向被告全额支付了购房款及房产证登记费、契税等相关税费。恒益地产于2009年7月24日将该房交付原告使用。交房后,罗某、项某多次要求恒益地产及时办理房产证,但截至015年8月15日还未取得房屋产权证书。故请求按合同支付原告违约金共计人民币303106×0.001%×2119(违约天数)≈6422.8元,故诉至法院请求恒益地产承担违约责任。

    连城恒益房地产开发有限公司辩称,致使发证机构迟延发证的原因是罗某、项某存在安装防盗网的违章行为,导致被告未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书,该责任不在被告,请求人民法院依法查明事实,依法驳回原告的诉讼请求。

【裁判过程】

    一审法院经审理查明,原告罗剑挥与原告项丽华系夫妻关系。被告连城恒益房地产开发有限公司开发建设连城县“西康住宅示范小区”商品房项目。原告罗剑挥、项丽华与被告连城恒益房地产开发有限公司于2009年3月20日签订《商品房买卖合同》(合同编号:No××××178)(以下简称《合同》)和《补充协议》,由原告罗剑挥、项丽华向被告连城恒益房地产开发有限公司购买位于西康住宅示范小区(即桃花源小区)翰林阁第3幢504号房及附属用房。该房的建筑面积共123.59平方米,其中套内建筑面积110.43平方米,公共部位共有分摊建筑面积13.16平方米,单价2287元/平方米,价款人民币282650元,附属用房面积11.77平方米,价款人民币20456元,总价计人民币303106元。《合同》第八条约定“交付条件与期限。出卖人应当在2009年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”。第十四条约定“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按下列第2项处理:1、……。2、买受人不退房,出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。

    合同签订后,原告罗剑挥、项丽华按照合同约定向被告连城恒益房地产开发有限公司支付了购房款人民币303106元及房产证登记费、契税等相关税费。被告连城恒益房地产开发有限公司于2009年7月24日将涉案商品房交付原告罗剑挥、项丽华使用。2012年11月19日经连城县住房和城乡规划建设局摸底,原告罗剑挥、项丽华擅自将涉案商品房的防盗网凸出外墙设置。因被告连城恒益房地产开发有限公司所开发建设的西康住宅示范小区(即桃花源小区)的前二期项目存有含涉案商品房在内的防盗网凸出外墙设置等多项违章,连城县住房和城乡规划建设局于2013年6月18日向被告连城恒益房地产开发有限公司发出连建(2013)146号《连城县桃花源前二期规划验收整改催告通知》,对含原告所有的涉案商品房在内的房屋暂停受理房屋产权登记。原告罗剑挥、项丽华经通知整改后,于2013年7月28日经被告连城恒益房地产开发有限公司验收通过整改,整改完成后,被告至2015年8月15日止未将房屋产权证书交予原告罗剑挥、项丽华。被告连城恒益房地产开发有限公司在2015年4月10日才出具申请书等向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记,房屋权属登记机构于2015年6月5日收到被告连城恒益房地产开发有限公司提交的相关材料。

    一审法院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,各方当事人应当全面履行。原、被告双方于2009年3月20日就“西康示范小区”翰林阁第三幢504号商品房签订《商品房买卖合同》和《补充协议》,是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律、法规的强制性规定,属合法有效合同,双方均应按合同的约定享有自己的权利、履行自己的义务。原告已按合同的约定支付清被告购房款,被告虽有按合同的约定在2009年12月31曰前将商品房交付原告使用即在2009年7月24日将商品房交付原告使用,但被告未按合同的约定在商品房交付原告使用后60日内向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记,而是至2015年4月10日才出具申请书等向房屋权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记,同时也未在商品房交付原告使用后的90日内(即2009年10月24曰之前)取得房屋权属证书,未取得取得房屋权属证书的原因均在被告,依合同的约定,被告已构成违约,依法应承担相应的违约责任。按照合同的约定,双方当事人对违约金按日0.001%计算,未违反法律规定,应予以许可。但从2012年11月19日起至2013年7月28日系因原告自身违章的原因造成房屋产权登记办理机关停止办理房屋权属证书,责任在于原告,该责任应由原告自行承担。因此原告的诉请,本院部分予以支持。按合同约定,被告应支付原告违约计算天数应为减去因原告原因导致的迟延。

【争议焦点】

     本案争议焦点为交钥匙是否视为完全履行了房屋的交付义务。对于商品房的交付,有的认为,商品房交付应以占有权的移转为标志,开发商将房屋钥匙交与购房人,购房人取得对房屋的实际支配权,应看作是商品房的交付,即通常所说的交钥匙。另一种意见认为,根据《民法通则》及《合同法》规定的意思自治原则,合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示,应坚持有约定从约定的原则,即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定商品房符合交付条件的时间。法官在本案采用第二种意见是正确的。

    商品房买卖合同与其他买卖合同在本质上并无区别。《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的,方可交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”解读上述法律、法规,其共同之处在于规定竣工验收是房屋交付使用的条件。

    因此,针对商品房的交付,可以得出这样的结论:商品房交付条件既应符合合同约定的标准,又必须符合法律、行政法规的强制性规定。换言之,开发商有义务向买受人交付符合交付使用条件,包括法定的交付使用条件与约定的交付使用条件的商品房,而具体到个案中的商品房交付,就是指开发商与业主双方在进行房屋验收交接之时,开发商应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件(商品房竣工验收合格证、建设工程竣工验收备案表等),并按照约定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等,绝非简单到仅仅交钥匙而已。

    交钥匙作为房屋的转移占有方式,是一种事实上的交付,而不能想当然地认为开发商就完全履行了交付房屋的义务,买受人只是接受了开发商的部分履行,只有在买受人明知或应当知道房屋尚不具备交付条件而仍接受交付的情况之下,才可认定买受人放弃房屋的交付条件,而视为双方变更房屋交付条件。商品房是一种特殊的商品,关乎当事人的重大切身利益,商品房的竣工验收和交付涉及的不仅是个案之当事人,更涉及公众的安全问题。如果交付的商品房有重大质量问题,却仅以交钥匙就视为房屋交付义务的完成履行,显然与房屋所承载的份量不相符。

【点评】

    商品房买卖中,开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙,还需出示相应的证明文件,并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任,但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后,逾期办证的违约责任就不予承担的,应按照不利于条款制订人的解释规则,作出不利于开发商的解释,开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。

    交付即对标的物占有的转移。对动产而言,一般意义上,占有的移转也标志着物权的变动;对于不动产而言,交付并不意味着物权的变动,不动产物权的变动需要登记,但这丝毫不能削弱交付在不动产物权变动中的作用,交付仍然是所有权移转所必不可少的步骤。没有有效的交付就不能够产生合理、正当的登记,更不能够产生风险的移转和所有权的变动。

    交钥匙是交付完成的必要条件而非充分条件。合同中履行交付义务应该包括交付时间、交付标准、交付主体、履行对象等都符合约定,合同应该全面履行。开发商向买受人交付房屋的行为,不仅应当符合约定,也要满足法律规定的条件和标准,绝不能简单地将交钥匙视为房屋的交付使用。


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点击次数:  更新时间:2017/9/4 9:53:07  【打印此页】  【关闭