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2018年第25期 总第73期
本周要目
诉讼类：
1、债券违约中的承销商虚假陈述责任及其诉讼风险应对
公司证券类：
1、《保险公司关联交易管理办法（征求意见稿）》解析
金融类：
1、证监会召开《上市公司治理准则（修订稿）》征求意见座谈会
知识产权：
1、侵犯“布达拉宫”商标 拉萨部分企业被约谈
房地产类：
1、买受人有权解除商品房买卖合同的十种情形
诉讼类
一、债券违约中的承销商虚假陈述责任及其诉讼风险应对
摘要：2016年开始，在产业结构调整，银根全面收紧，政府积极推动打破刚性兑付的政策影响下，我国债券市场信用违约集中爆发，并在2017年呈现持续增长态势。[1]这一时期产生的违约事件，经过当事人协商延期、尝试债务重组等挽救手段，仍然无法实现有效和解的，于2018年开始逐渐进入争议解决程序。在此阶段，由于债券发行人（债务人）多已丧失清偿能力，债权人为最大限度的挽回损失，将尝试追究参与发行的中介机构，特别是具有较强经济实力主承销商（主要为证券公司）的法律责任。
由于本次“违约潮”是自2007年证监会公司债制度建立以来的首次大规模违约，承销商长期受到债券刚性兑付的保护，在承销业务法律风险方面重视严重不足，甚至存在各种侥幸心理。同时，我国债券承销法律责任制度严重滞后，唯一具有操作价值的司法解释制定于15年前，且完全以股票的发行和交易为调整模型，难以满足债券违约情况下承销商法律责任认定的需要；加之违约事件的罕见导致这一领域的司法判例几乎空白，缺少可以参考的经验。以上情况综合作用，使得债券承销商面临的诉讼风险迫切而难以预测。
为回应上述问题，我们对承销商在债券发行阶段可能承担的法律责任进行了系统分析，希望结合长期积累的经验，为有关金融机构如何更好的应对诉讼风险提供思路。
一、因虚假陈述引发的民事赔偿案件属于侵权之诉
债券基础法律关系是投资者（债权人）与发行人（债务人）间的借贷行为。以证券公司为代表的承销商作为中介机构，主要义务来源于《证券法》第三十一条所规定的禁止虚假陈述责任。就此责任的民事纠纷处理，最高人民法院于2003年颁布的《关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定》（下称“《若干规定》”）中进行了详细规定。[2]
若干规定》并未明确虚假陈述赔偿责任的法律性质，但是从其虚假陈述行为的认定（第十七条）、虚假陈述与损害后果的因果关系（第十八条）、承销商的过错推定（第二十三条）、发行人之外其他主体的共同侵权责任（第二十六至二十八条）等规范结构来看，基本符合侵权责任的构成要件。
就此，最高人民法院在《关于审理证券市场虚假陈述案件司法解释的理解与适用》（下称“《理解与适用》”）中明确表示，《若干规定》将发行与交易阶段的虚假陈述行为统一作为侵权行为来对待，是因为虚假陈述行为人违反的是向公众披露证券真实情况的法定义务，侵犯的是投资者公平、完整、及时、准确获知证券信息的基本权利，而且将虚假陈述定性为过错推定的侵权行为有利于追究承销商、保荐人等与投资者不存在直接合同关系的行为人的责任，最大限度保护投资者合法权益。[3]同时，《民事案件案由规定》将“证券虚假陈述责任纠纷”归于“证券欺诈责任纠纷”三级案由之下，也体现了司法机关对此类案件属于侵权行为性质的理解。
实践中，承销商会在债券募集说明书中向投资者作出不得虚假陈述的承诺，募集说明书也会载明投资者投资债券，即视为对募集说明书相关内容的认可，因此理论上募集说明书（在某些内容上）可能构成发行人、承销商与投资者的三方协议。但是从目前相关司法规范及实践来看，至少针对承销商的虚假陈述损害赔偿主张属于侵权法范畴，应当适用《若干规定》的相关规则。
二、司法实践中对提起虚假陈述诉讼是否以行政处罚或刑事判决为前提存在争议
由于证券市场虚假陈述行为的认定专业性极强，为保证虚假陈述案件法律适用的统一，避免相关诉讼泛滥，《若干规定》第六条要求投资人提起虚假陈述证券民事赔偿诉讼，需要提交有关行政处罚决定或者法院刑事裁判文书。但是，2015年立案登记制度改革后，最高人民法院曾于当年的会议纪要中提出此类案件不再以行政处罚和生效刑事判决为立案前置条件，人民法院可以在诉讼程序中对是否存在虚假陈述侵权行为进行独立判断。[4]此后，多数法院在实践中不再执行《若干规定》第六条的要求。
但是，最高人民法院于（2018）最高法民申252、263、264、265、266、272、286、337、428号裁定提出了相反意见，认为“当事人在提起证券市场虚假陈述诉讼时，应当以有关机关的行政处罚决定或者人民法院的刑事裁判文书，证明证券虚假陈述事实的存在，此为当事人提起证券市场虚假陈述诉讼并为人民法院受理的前提条件。不符合上述前提条件的，人民法院不予受理。虽然《证券市场虚假陈述民事赔偿若干规定》（即本文中的《若干规定》)已施行十几年时间，较之制定该司法解释时而言，目前证券市场等相关情况已发生一定变化，但该司法解释目前仍然有效，在其未被废止或修订之前，原审法院继续适用并无错误……根据立案登记制改革规定，人民法院秉持有案必立、有诉必理的工作要求，实行登记立案，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款亦规定，立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。因此，原审法院裁定驳回起诉，于法有据，并无不当。”
因此，目前最高人民法院在虚假陈述赔偿案件是否以行政/刑事认定为前提方面存在不同理解。但是，无论是哪种情况，有关行政处罚决定或刑事判决都会对案件结果产生决定性影响。如果金融监管部门就虚假陈述行为作出了认定与处罚，司法机关通常不会在民事案件中另做理解：对于发行人的行政处罚或刑事判决可以证明虚假陈述行为的存在；而对于承销商的行政惩罚或类似监管意见，还会构成承销商未能履行勤勉尽责义务的有力证据。因此，承销商应当给予有关监管调查活动充分的重视，在此阶段即聘请专业律师介入有关工作，尽可能避免出现与虚假陈述有关的负面监管意见。
三、债券承销商虚假陈述责任的构成要件与诉讼风险应对
侵权责任的一般构成要件包括侵权行为、过错、因果关系及损失。《若干规定》以此为框架，针对证券市场虚假陈述行为作出了明显有利于投资者的具体规定。但是，《若干规定》的有关内容是以股票的发行与交易为预期模型，没有充分考虑债券违约的特殊情况，由此导致大量规定难以适应本文讨论的问题。这一方面给有关法律责任的认定带来困难，但是另一方面也为承销商等责任主体主张排除适用某些不利于自己的规定/回归一般侵权责任规则提供了空间与可能。
（一）侵权行为——虚假陈述的认定
《证券法》第三十一条规定：“证券公司承销证券，应当对公开发行募集文件的真实性、准确性、完整性进行核查；发现有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的，不得进行销售活动；已经销售的，必须立即停止销售活动，并采取纠正措施。”《若干规定》第十七条进一步明确：“证券市场虚假陈述，是指信息披露义务人违反证券法律规定，在证券发行或者交易过程中，对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或者在披露信息时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为。”相比于《证券法》，《若干规定》增加的“不正当披露信息”，主要是指“信息披露义务人未在适当期限内或者未以法定方式公开披露应当披露的信息。”例如，证券公司就需要在公司债承销过程中遵守证监会《公司债券发行与交易管理办法》第四十七条有关信息披露方式的要求。
除上述四种客观的虚假陈述情形，在诉讼中更可能形成争议的是有关信息是否属于应披露事项。就此，法律规范及最高人民法院一致以“重大性”为判断标准：《若干规定》第十七条第二款规定“对于重大事件，应当结合证券法第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十二条及相关规定的内容认定。”[5]但是，由于《证券法》及《若干规定》的有关内容偏向股票发行与交易的信息披露义务，我们认为证监会《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列举的公开发行公司债券的发行人应当披露的事项（共十三条）更具有参考价值。同时，“信息重大性的标准并不是一个确定的刚性公式，它具有相当的模糊性，在很多情况下需要执法部门在具体个案中加以认定”。[6]其核心是是否会对（社会一般理性）投资者投资债券的决策产生重大影响。[7]
由于企业的具体情况千变万化，债券承销活动本身的复杂性决定了法律及监管规范没有，也难以对应披露信息进行详细而完整的列举。在相关司法实践极度匮乏的当下，何种信息应当披露、披露到什么程度，是司法机关、监管部门及承销商共同面对的难题。有关问题的解决，恐怕还需以信息披露原则为基础，通过专业人士在争议解决中的综合证明过程来实现。
（二）过错——通过履行勤勉尽责义务推翻过错推定
《证券法》第六十九条规定承销商对虚假陈述导致的损失承担连带赔偿责任，但是能够证明自己没有过错的除外。《若干规定》第二十三条第一款规定：“证券承销商、证券上市推荐人对虚假陈述给投资人造成的损失承担赔偿责任。但有证据证明无过错的，应予免责。”
对于债券承销商如何证明自己没有过错，法律法规缺少明确规定。参考《证券法》第十一条第二款：“保荐人应当遵守业务规则和行业规范，诚实守信，勤勉尽责，对发行人的申请文件和信息披露资料进行审慎核查，督导发行人规范运作。”《证券发行上市保荐业务管理办法》第七十一条：“对中国证监会采取的监管措施，保荐机构及其保荐代表人提出申辩的，如有充分证据证明下列事实且理由成立，中国证监会予以采纳：(一)发行人或其董事、监事、高级管理人员故意隐瞒重大事实，保荐机构和保荐代表人已履行勤勉尽责义务；……”因此，在虚假陈述问题上，承销商没有过错的核心是证明已经勤勉尽责地履行了对有关应披露信息真实性的核查义务。
至于构成“勤勉尽责”的标准，司法机关在诉讼程序中很可能会关注有关监管规范及行业自律组织提出的具体要求，特别是与发行人财务状况有关的尽职调查要求。例如证券业协会《公司债券承销业务尽职调查指引》第十二条要求承销商调查发行人的资信情况，“应当重点关注发行人近三年的流动比率、速动比率、资产负债率、利息倍数〔(利润总额+利息费用)/利息费用〕、贷款偿还率(实际贷款偿还额/应偿还贷款额)、利息偿付率(实际支付利息/应付利息)等财务指标。”在此情况下，承销商可能需要向司法机关提交对有关财务指标进行了调查，并据此出具分析意见的证据（如工作底稿、调查报告等）以证明履行了勤勉尽责义务。
但是，必须看到目前我国无论是法律及司法实践，还是行业监管规范层面，有关债券承销尽职调查的标准都不够明确。行业更没有形成统一的操作惯例，不同金融机构，甚至同一金融机构的不同项目间有关尽职调查工作的严谨程度都有较大差别。因此，目前很难说达到某种程度时承销商即履行了勤勉尽责义务，有关法律问题的认定，一方面非常依赖监管部门的意见，另一方面也需要当事人在诉讼程序中积极穷尽各种手段加以证明。
（三）积极的因果关系——现有司法解释的预设与局限
《若干规定》第十八条规定：“投资人具有以下情形的，人民法院应当认定虚假陈述与损害结果之间存在因果关系：（一）投资人所投资的是与虚假陈述直接关联的证券；（二） 投资人在虚假陈述实施日及以后，至揭露日或者更正日之前买入该证券；（三） 投资人在虚假陈述揭露日或者更正日及以后，因卖出该证券发生亏损，或者因持续持有该证券而产生亏损。”可以看出，以上规定仍是以股票市场，特别是二级交易市场为模型进行设计。考虑到股票交易效率和减轻普通投资者举证责任等因素，《若干规定》假定所有在虚假陈述实施日之后的投资决策都与虚假陈述行为导致的损害后果间存在因果关系。但是，债券市场的交易模式、投资主体以及虚假陈述行为导致损害发生的方式都同股票存在明显差异。
首先，债券投资对交易效率的要求并不如股票二级市场般强烈，投资者在决定购买债券前通常都有比较充分的时间做出决策；而且，债券投资门槛极高，主要由机构投资者参与，与包含大量自然人散户的股票二级市场完全不同。因此，实践中具体债券投资者的投资决策不一定受到了虚假陈述的决定性影响。
其次，与股票交易损失不同，虚假陈述行为通常不是债券违约损失的直接原因。虚假陈述的披露（揭发）足以导致股票交易价格的下跌，进而造成投资者损失，但是债券违约的直接原因通常是企业的经营问题，有关虚假陈述事项往往在违约发生后才暴露出来。因此，债券投资者的损失并不来自《若干规定》第十八条第三项所述卖出债券或持续持有债券而产生的亏损，而是受虚假陈述影响做出购买债券的决策导致的损失。这一环节的因果关系判断，对债券纠纷而言至关重要。
因此，《若干规定》以15年前我国尚不成熟的股票交易市场为模型，拟定所有在虚假陈述披露日后进行的投资行为都与投资损失存在因果关系，有关规则是否也适用于目前的债券违约虚假陈述诉讼，存在很大的商榷空间。
在此情况下，我们认为相关诉讼的一个重要争议点是有关虚假陈述行为是否构成对具体案涉投资者投资决策的直接影响。根据一般侵权责任因果关系规则，如果无论侵权行为是否发生，当事人都会遭受损失，则侵权行为与损失间没有因果关系。换言之，如果案涉虚假陈述行为没有发生，案件当事人仍会投资相关债券，则此后因企业信用违约导致的投资损失与虚假陈述行为间没有因果关系，承销商不应因此承担法律责任。
（四）消极因果关系——系统性风险对法律责任的阻断
《若干规定》第十九条列举了否认因果关系存在的五种情形。其中，在司法实践中应用最为广泛的是第四项“损失或者部分损失是由证券市场系统风险等其他因素所导致”。
就其含义，最高人民法院表示：“由于汇率、利率等金融政策、国内和国际的突发事件、经济和政治制度的变动等所引发的系统风险，是整个市场或者市场某个领域所有参与者所共同面临的，投资者发生的该部分损失不应由虚假陈述行为人承担。但认定此种风险一定要慎重，不仅要有客观真实的风险诱因，而且要看相关指数是否出现了大幅度的波动，必要时可以监管部门出具的结论为参考依据。”[8]
同时，最高人民法院在（2017）最高法民申4532号案中表示：“司法实践中，通常以大盘、行业板块等指数的波动情况作为判断系统风险因素是否存在以及影响大小的参考依据。如果在揭露日至基准日期间，大盘、行业板块等指数存在大幅波动情形的，应认定股价的下跌系全部或部分因系统风险所致，与虚假陈述之间不存在因果关系。”这一裁判思路亦在最高人民法院的多份证券虚假陈述裁判文书中被反复论及。[9]
需要注意，以上系统性风险的认定标准仍是针对股票交易活动，主要依赖相关指数波动与案涉股票的走势关系来判断系统性风险是否存在。但是在债券违约情形下，债券投资人的损失主要来源于信用违约风险，因此承销商在进行抗辩时，需要更多的从宏观经济形势与金融信贷环境、发行人所处行业的整体经营性风险、具有重要影响的政策与行政命令、突发事件等角度，主张发行人偿付能力的丧失是由于其不能控制的客观因素所导致，与虚假陈述之间不存在因果关系。
（五）债券违约导致的损失——现有法律制度的缺失
《若干规定》第二十九条至第三十五条对虚假陈述损失的认定进行了详细规定，但是全部内容都以股票为预设模型，没有考虑债券违约情形的特殊情况。而且，有关规则实质上将损失界定为虚假陈述发挥作用期间证券价格的差值，并没有考虑具体虚假陈述内容与投资损失间的因果关系，或者发行人经营决策对证券价格的影响。同时，《证券法》第六十九条与《若干规定》第二十七条都规定承销商对虚假陈述导致的损失承担连带责任，没有给司法机关根据具体情况判定承销商承担部分责任提供余地。
问题是，在债券违约情况下，一方面投资人将损失发行人无法清偿的全部债权，涉及金额往往巨大；另一方面造成发行人无法清偿的原因非常复杂，除前述法定免责的系统性风险外，发行人在虚假陈述行为发生后的经营决策，也直接影响着其最终的清偿能力，而与股票二级市场交易价格不同，这部分影响是与虚假陈述的作出或揭露没有任何关系的。因此，理论上《若干规定》现有损失认定规则可能导致承销商因为相对次要的虚假陈述行为（例如遗漏披露某一诉讼案件），而对发行人因经营不善导致的债券违约承担全部连带责任，这显然是不公平的。
因此，我们认为《若干规定》有关损失认定的规则可能不会被所有法院采纳，实践中承销商可以在相关诉讼中积极主张发行人经营决策失误等与虚假陈述无关但直接影响其清偿能力的事实，力争将可能的损失数额降至最低。
点评：勤勉尽责的协助发行人履行信息披露义务，是债券承销商的法定责任。由于有关承销工作专业性极强，又涉及公众投资者的巨大利益，以美国为代表的发达市场的普遍实践是以监管机构的专业意见为基础，制定和发展出一系列具体的司法裁判规则，对有关债券发行虚假陈述行为及法律责任认定进行调整。
目前，我国债券市场信用违约频发，投资者与承销商的关系日渐紧张，但是能够有效解决承销商虚假陈述责任认定的专业法律法规及司法实践非常有限，有关司法裁判的尺度与标准尚未形成。在此情况下，相关纠纷当事人可能不得不回归《侵权责任法》等基本法律制度与原则，以对案件材料的深入挖掘为前提，通过诉讼程序中的充分举证及专业论证说服法官，以最大限度的维护自身合法权益。
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公司证券类
一、《保险公司关联交易管理办法（征求意见稿）》解析
摘要：2018年5月3日，银保监会发布《保险公司关联交易管理办法（征求意见稿）》（简称“意见稿”），向社会公开征求意见。意见稿在现行《保险公司关联交易管理暂行办法》的基础上，结合保监发〔2008〕88号、保监发(2015)36号、保监发〔2016〕52号、保监发〔2017〕52号等通知的具体内容，对现行关于保险公司关联交易的监管规定进行了系统汇总梳理，并做出了有效增补。
内容：
针对保险公司的关联交易，与现行规定相比，意见稿所体现的监管要点及做出的主要法规调整如下：
一、明确监管目的、总体原则及监管态度
意见稿第一条即体现当前防范与化解金融风险的监管思路，明确其立法目的在于控制关联交易风险，维护保险公司独立性和保险消费者利益；要求保险公司开展关联交易除了遵守法律法规、会计制度及监管规定外，还应遵守政策导向，应采取措施防止关联方侵害保险公司或消费者利益。同时指明监管机构对于保险公司关联交易的监管态度，保险公司应当减少关联交易数量和规模，避免多层嵌套等复杂安排，不得通过隐瞒或采取其他手段规避监管。
二、 强调实质重于形式、穿透监管
意见稿采用实质重于形式的原则进行穿透式监管。在关联方认定方面，要求穿透至信托计划等金融产品或其他协议安排的实际权益持有人认定；在关联交易管理方面，要求保险公司穿透计算关联交易金额；主动监测保险资金的流向,及时掌握基础资产状况，穿透识别及审查关联交易；保险公司控股子公司与保险公司关联方发生的关联交易也视为保险公司的关联交易（控股子公司为受所在金融行业监管的金融机构或上市公司的除外）。
三、 明确责任机构及责任人
意见稿明确要求保险公司应当设立关联交易控制委员会，主动负责关联方识别维护，关联交易管理、审查、批准和风险控制，而现行规定中该等职责可由审计委员会代行。关联交易控制委员会应当对交易条件是否公允以及是否损害保险公司和保险消费者利益发表书面意见；关联交易控制委员会会议不仅要有会议决议，还应当有相应的会议记录，并清晰留痕。
意见稿明确保险公司董事会和关联交易控制委员会对关联交易的合规性承担最终责任，而现行规定中仅有董事会承担最终责任。同时还首次将合规负责人列为关联交易管理的直接责任人，并明确了监事会就关联交易提出纠正建议及对董事和高管提出罢免建议的权利。
意见稿通过强调保险公司内控机构的责任，要求保险公司内部机构及人员积极主动对关联交易进行识别和管理，从源头上控制关联交易的风险。
四、增加有关监管问责措施的规定
意见稿新增关于监管机构可采取的审查手段的规定，并系统汇总及细化列举了针对相关主体的处罚措施，比现行规定更为严格。对于保险公司、董事、监事、高级管理人员、其他有关从业人员的关联交易违规行为，保险公司股东、实际控制人利用关联交易严重损害保险公司利益的行为，保险公司关联方的违规行为，中介机构的违规行为等均有针对性的列明了处罚情形及具体处罚方式，确保违规行为可追责到具体主体且处罚有法可依，增加其违规成本，降低违规的可能。
五、调整关联方及关联交易的认定标准
与现行规定将关联方按股权关系及经营管理权分类标准不同，意见稿采用按关联自然人及关联法人标准进行分类的方式，同时明确在过去及未来十二个月内存在关联关系的也视同关联方，这点与目前沪深交易所股票上市规则认定关联方的标准基本一致，更易于理解及施行，也符合金融系统统一监管的方向。
意见稿将现行规定中关联交易类型的规定进行汇总分类，新增关联方投资入股类关联交易；资金运用类关联交易中新增“与关联方共同投资”；保险业务类关联交易中新增“委托或受托管理资产和业务”；将现行规定列举的资产类和利益转移类关联交易合并为利益转移类，并明确放弃优先受让权、同比例增资权或其他权利也属于利益转移类关联交易。意见稿同时调整重大关联交易的认定标准，由现行规定的单笔金额占上年末净资产1%以上或超过3000万元或年度内与一个关联方累计金额占上年末净资产5%以上，调整为保险公司或其控股子公司与一个关联方单笔或年度累计金额占保险公司上年末净资产1%且超过3000万元。
意见稿重新分类及列举后，关联方、关联交易认定更为明确具体，有效降低了因理解偏差导致的违规行为。
六、增加并明确了信息报告及披露要求
与现行规定相比，意见稿新增关联方信息档案每半年向监管机构报送的要求；增加了董监高、持股或控制5%以上股份的股东向公司报送关联方信息及时限的要求；简化了需要逐笔报送的关联交易；细化及穿透式规定了关联交易报告的具体内容；简化了关联交易网站披露内容；同时列举了免于按照关联交易报告及/或披露的情形。
意见稿上述变化将有效健全保险公司关联交易管理体系、关联交易更为清晰及规范，降低不当利益输送的可能。
七、细化释义，列明判断标准
较现行规定来说，意见稿对法规用词的释义，在抽象概念的基础上，增加了“视同”情形。例如，对于“重大影响”的定义，意见稿分别从持股比例、派驻人员、一票否决权、协议安排等角度列举了“视同”情形，极大的提升了法规的适用性，使各类情形认定上有例可循，避免产生争议和理解偏差。
意见稿改进和完善了现有的监管机制，但也存在部分表述及适用的模糊之处，有待明确及在未来的实施过程中总结经验、把握监管尺度。例如，第十条要求保险公司或其控股子公司与关联方构成重大关联交易的需要报告监管机构，但未明确在控股子公司也是保险公司时，是仅一方报告，还是母子公司同时进行报告；第二十条要求保险公司建立关联方档案并报送监管机构，但并未明确关联方档案的具体内容；第四十二条规定“交易的定价为国家规定的”豁免按照关联交易审议及披露，但并未明确何为“国家规定”；意见稿并未增加豁免“关联方”认定的例外，部分保险公司控股股东及实际控制人具有国资背景，能够控制或影响的企业众多，而该等企业之间可能并不存在能导致利益倾斜的关系，允许其豁免认定为关联方可能更为合理。
整体来看，征求意见稿是对现行保险公司关联交易监管规定的梳理及完善，与近期新修订的《保险公司股权管理办法》、《保险公司信息披露管理办法》等均提现了监管机构加强保险公司治理、维护相关方合法权益、防范不正当利益输送、防范和化解行业风险的监管思路。规范关联交易是保险公司治理及防范行业风险的重要环节。意见稿对于现行规定的增补和调整从健全保险公司自身内控、加强监管手段及信息披露、建立系统的问责机制等方面着手，扩充了监管途径，能有效加强对保险公司关联交易的审慎监管，促进保险行业持续健康发展。
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金融类
一、证监会召开《上市公司治理准则（修订稿）》征求意见座谈会
摘要：中国证监会主席刘士余主持召开会议，听取10位企业家对《上市公司治理准则（修订稿）》的意见和建议。证监会副主席阎庆民、主席助理张慎峰出席会议。
点评：《上市公司治理准则》修订工作自2016年启动以来，证监会相关部门在基础研究、案例分析、规则梳理方面做了大量扎实工作，广泛征求了相关部委、证监会系统单位和上市公司、机构投资者、中介机构、专家学者等各方意见，并通过举办公司治理国际研讨会、参加国际会议等方式，与国际同行进行了深入交流。在履行公开征求意见等立法程序后，尽快推出新准则，切实提高上市公司质量，更好服务实体经济发展。
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知识产权
一、侵犯“布达拉宫”商标 拉萨部分企业被约谈
摘要：日前，根据自治区工商局《关于开展打击侵犯“布达拉宫”驰名商标专项行动的通知》精神，拉萨市工商局组织拉萨市涉及“布达拉宫”商标侵权12家企业及系统内商标工作人员参加了开展打击侵犯“布达拉宫”驰名商标专项行动行政约谈会。
点评：拉萨市工商局要求涉及到的企业回去立即整改，并及时与布达拉宫管理处工作人员沟通，协商授权使用“布达拉宫”驰名商标相关事宜，据了解，目前有3家企业与布达拉宫管理处签订授权协议。通过此次专项整治行动，有效地保护了“布达拉宫”驰名商标持有人的合法权益，有效打击了商标侵权行为，增强了社会各界对商标专用保护的意识。
网址链接：http://www.cnipr.com/sj/al/xzzf/201806/t20180611_226770.html
房地产类
一、买受人有权解除商品房买卖合同的十种情形
（一）开发商擅自变更规划设计
《商品房销售管理办法》第24条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”
“因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。”
《北京市城市房地产转让管理办法》第43条：“房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。
房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”
（二）购房者无法取得房屋
商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，买受人也有权解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
第10条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”
（三）开发商故意隐瞒真相
开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
（四）商品房质量问题
开发商交付的房屋应当是验收合格的商品房。买受人应先向工程质量监督单位申请重新核验，如果确属主体结构质量不合格，开发商应当办理退房手续，返还购房款，并应就房屋主体结构质量不合格给买受人造成的损失进行赔偿。另外，如因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人也有权要求解除合同和赔偿损失。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
（五）商品房面积误差超出3%
指商品房预售合同中的约定面积与产权登记的实际面积产生误差。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理。
未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝─────────────────×１００％
合同约定面积
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。如果买受人同意继续履行合同，房屋实际建筑面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
六、开发商迟延交房
开发商延迟交房，指开发商没有按照合同约定的交楼时间交付。买受人与开发商应在商品房预售合同中明确约定交楼时间，若开发商未能在约定期限交付，买受人有权要求开发商退房，并依照合同约定的金额支付延期违约金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
七、因开发商原因延迟办理房屋不动产权证
依据合同约定，或依据《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
八、因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第23条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”
九、双方协商一致解除合同
协议解除不以解除权的存在为依据，而以当事人双方协商一致为前提。《合同法》第93条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
十、其他情况
购买的商品房因违反了法律禁止性规定而无效，如因司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的；属于共有房产，签订购买协议未经过其他共有人书面同意的；合同约定的其他解除合同的情形。
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本次信息简报编写人员：乔少磊、刘惠妮、张兴丽、高莉。