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2021年第 38期 总第86期
本周要目
诉讼类：
1、最高法指导案例：员工解除劳动合同后的发明创造，归属个人还是公司
公司证券类：
1、企业融资债权资产证券化法律要点
金融类：
1、金融贷款的授信期不能等同于借款期
知识产权类：
1、电商平台售卖产品相关证据与现有技术的认定
房地产类：
1、房地产法律课堂：购买了法院查封中的房屋，该如何维权
诉讼类：
一、最高法指导案例：员工解除劳动合同后的发明创造，归属个人还是公司？
摘要：判断是否属于专利法实施细则第十二条第一款第三项规定的与在原单位承担的本职工作或者原单位分配的任务“有关的发明创造”时，应注重维护原单位、离职员工以及离职员工新任职单位之间的利益平衡，综合考虑以下因素作出认定：一是离职员工在原单位承担的本职工作或原单位分配的任务的具体内容；二是涉案专利的具体情况及其与本职工作或原单位分配的任务的相互关系；三是原单位是否开展了与涉案专利有关的技术研发活动，或者有关的技术是否具有其他合法来源；四是涉案专利（申请）的权利人、发明人能否对专利技术的研发过程或者来源作出合理解释。
基本案情：深圳市卫邦科技有限公司（以下简称卫邦公司）是一家专业从事医院静脉配液系列机器人产品及配液中心相关配套设备的研发、制造、销售及售后服务的高科技公司。2010年2月至2016年7月期间，卫邦公司申请的多项专利均涉及自动配药设备和配药装置。其中，卫邦公司于2012年9月4日申请的102847473A号专利（以下简称473专利）主要用于注射科药液自动配置。
李坚毅于 2012 年 9 月 24 日入职卫邦公司生产、制造部门，并与卫邦公司签订《深圳市劳动合同》《员工保密合同》，约定由李坚毅担任该公司生产制造部门总监，主要工作是负责研发“输液配药机器人”相关产品。李坚毅任职期间，曾以部门经理名义在研发部门采购申请表上签字，在多份加盖“受控文件”的技术图纸审核栏处签名，相关技术图纸内容涉及“沙窝复合针装配”“蠕动泵输液针”“蠕动泵上盖连接板实验”“装配体”“左夹爪”“右夹爪”“机械手夹爪1”“机械手夹爪2”等，系有关自动配药装置的系列设计图。此外，卫邦公司提供的工作邮件显示，李坚毅以工作邮件的方式接收研发测试情况汇报，安排测试工作并对研发测试提出相应要求。且从邮件内容可知，李坚毅多次参与研发方案的会议讨论。
李坚毅与卫邦公司于 2013 年 4 月 17 日解除劳动关系。李坚毅于 2013 年7 月 12 日向国家知识产权局申请名称为“静脉用药自动配制设备和摆动型转盘式配药装置”、专利号为 201310293690.X的发明专利(以下简称涉案专利)。李坚毅为涉案专利唯一的发明人。涉案专利技术方案的主要内容是采用机器人完成静脉注射用药配制过程的配药装置。李坚毅于 2016 年 2 月 5 日将涉案专利权转移至其控股的深圳市远程智能设备有限公司（以下简称远程公司）。李坚毅在入职卫邦公司前，并无从事与医疗器械、设备相关的行业从业经验或学历证明。
卫邦公司于2016年12月8日向一审法院提起诉讼，请求：1.确认涉案专利的发明专利权归卫邦公司所有；2.判令李坚毅、远程公司共同承担卫邦公司为维权所支付的合理开支30000元，并共同承担诉讼费。
裁判结果：广东省深圳市中级人民法院于2018年6月8日作出（2016）粤 03 民初 2829 号民事判决：一、确认卫邦公司为涉案专利的专利权人;二、李坚毅、远程公司共同向卫邦公司支付合理支出 3万元。一审宣判后，李坚毅、远程公司不服，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2019年1月28日作出（2018）粤民终2262号民事判决：驳回上诉，维持原判。李坚毅、远程公司不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年12月30日作出（2019）最高法民申6342号民事裁定，驳回李坚毅和远程公司的再审申请。
裁判理由：最高人民法院认为，本案的争议焦点为涉案专利是否属于李坚毅在卫邦公司工作期间的职务发明创造。
专利法第六条规定：“执行本单位的任务或者主要是利用本单位的物质技术条件所完成的发明创造为职务发明创造。职务发明创造申请专利的权利属于该单位。”专利法实施细则第十二条第一款第三项进一步规定：“退休、调离原单位后或者劳动、人事关系终止后1年内作出的，与其在原单位承担的本职工作或者原单位分配的任务有关的发明创造属于职务发明创造。”
发明创造是复杂的智力劳动，离不开必要的资金、技术和研发人员等资源的投入或支持，并承担相应的风险。在涉及与离职员工有关的职务发明创造的认定时，既要维护原单位对确属职务发明创造的科学技术成果享有的合法权利，鼓励和支持创新驱动发展，同时也不宜将专利法实施细则第十二条第一款第三项规定的“有关的发明创造”作过于宽泛的解释，导致在没有法律明确规定或者竞业限制协议等合同约定的情况下，不适当地限制研发人员的正常流动，或者限制研发人员在新的单位合法参与或开展新的技术研发活动。因此，在判断涉案发明创造是否属于专利法实施细则第十二条第一款第三项规定的“有关的发明创造”时，应注重维护原单位、离职员工以及离职员工新任职单位之间的利益平衡，综合考虑以下因素：一是离职员工在原单位承担的本职工作或原单位分配的任务的具体内容，包括工作职责、权限，能够接触、控制、获取的与涉案专利有关的技术信息等。二是涉案专利的具体情况，包括其技术领域，解决的技术问题，发明目的和技术效果，权利要求限定的保护范围，涉案专利相对于现有技术的“实质性特点”等，以及涉案专利与本职工作或原单位分配任务的相互关系。三是原单位是否开展了与涉案专利有关的技术研发活动，或者是否对有关技术具有合法的来源。四是涉案专利（申请）的权利人、发明人能否对于涉案专利的研发过程或者技术来源作出合理解释，相关因素包括涉案专利技术方案的复杂程度，需要的研发投入，以及权利人、发明人是否具有相应的知识、经验、技能或物质技术条件，是否有证据证明其开展了有关研发活动等。
结合本案一、二审法院查明的有关事实以及再审申请人提交的有关证据，围绕前述四个方面的因素，就本案争议焦点认定如下：
首先，关于李坚毅在卫邦公司任职期间承担的本职工作或分配任务的具体内容。第一，李坚毅于卫邦公司任职期间担任生产制造总监，直接从事配药设备和配药装置的研发管理等工作。其在再审申请书中，也认可其从事了“研发管理工作”。第二，李坚毅在卫邦公司任职期间，曾以部门经理名义，在研发部门采购申请表上签字，并在多份与涉案专利技术密切相关且加盖有“受控文件”的技术图纸审核栏处签字。第三，李坚毅多次参与卫邦公司内部与用药自动配药设备和配药装置技术研发有关的会议或讨论，还通过电子邮件接收研发测试情况汇报，安排测试工作，并对研发测试提出相应要求。综上，根据李坚毅在卫邦公司任职期间承担的本职工作或分配的任务，其能够直接接触、控制、获取卫邦公司内部与用药自动配制设备和配药装置技术研发密切相关的技术信息，且这些信息并非本领域普通的知识、经验或技能。因此，李坚毅在卫邦公司承担的本职工作或分配的任务与涉案专利技术密切相关。对于李坚毅有关其仅仅是进行研发管理，没有参与卫邦公司有关静脉配药装置的研发工作，卫邦公司的相关证据都不是真正涉及研发的必要文件等相关申请再审理由，本院均不予支持。
其次，关于涉案专利的具体情况及其与李坚毅的本职工作或分配任务的相互关系。第一，涉案专利涉及“静脉用药自动配制设备和摆动型转盘式配药装置”，其针对的技术问题是：“1.药剂师双手的劳动强度很大，只能进行短时间的工作；2.由于各药剂师技能不同、配药地点也不能强制固定，造成所配制的药剂药性不稳定；3.化疗药剂对药剂师健康危害较大。”实现的技术效果是：“本发明采用机器人完成静脉注射用药的整个配制过程，采用机电一体化来控制配制的药剂量准确，提高了药剂配制质量；医务人员仅需要将预先的药瓶装入转盘工作盘和母液架，最后将配制好的母液瓶取下，极大地减少了医务人员双手的劳动强度；对人体有害的用药配制（比如化疗用药），由于药剂师可以不直接接触药瓶，采用隔离工具对药瓶进行装夹和取出，可以很大程度地减少化疗药液对人体的健康损害。”在涉案专利授权公告的权利要求1中，主要包括底座、转盘工作台、若干个用于固定药瓶的药瓶夹、具座、转盘座、转盘传动机构和转盘电机、近后侧的转盘工作台两边分别设有背光源和视觉传感器、机器人、夹具体、输液泵、输液管、针具固定座、针具夹头、前后摆动板、升降机构等部件。第二，卫邦公司于2012年9月4日申请的473专利的名称为“自动化配药系统的配药方法和自动化配药系统”，其针对的技术问题是：“医院中配制药物的方式均通过医护人员手工操作。……操作时医护人员工作强度高，而且有的药物具有毒性，对医护人员的安全有着较大的威胁。” 发明目的是：“在于克服上述现有技术的不足，提供一种自动化配药系统的配药方法和自动化配药系统，其可实现自动配药，医护人员无需手动配制药液，大大降低了医护人员的劳动强度，有利于保障医护人员的健康安全。”实现的技术效果是：“提供一种自动化配药系统的配药方法和自动化配药系统，其可快速完成多组药液的配制，提高了配药的效率，大大降低了医护人员的劳动强度，有利于保障医护人员的健康安全。”473专利的说明书中，还公开了“药液输入摇匀装置”“卡夹部件”“输液软管装填移载及药液分配装置”“用于折断安瓿瓶的断瓶装置”“母液瓶夹持装置”“母液瓶”“可一次容纳多个药瓶的输入转盘”等部件的具体结构和附图。将涉案专利与卫邦公司的473专利相比，二者解决的技术问题、发明目的、技术效果基本一致，二者技术方案高度关联。二审法院结合涉案专利的审查意见、引证专利检索，认定473专利属于可单独影响涉案专利权利要求的新颖性或创造性的文件，并无不当。第三，在卫邦公司提供的与李坚毅的本职工作有关的图纸中，涉及“输入模块新盖”“沙窝复合针装配”“蠕动泵输液针”“蠕动泵上盖连接板实验”“装配体”“左夹爪”“右夹爪”“机械手夹爪1”“机械手夹爪2”等与涉案专利密切相关的部件，相关图纸上均加盖“受控文件”章，在“审核”栏处均有李坚毅的签字。第四，在李坚毅与卫邦公司有关工作人员的往来电子邮件中，讨论的内容直接涉及转盘抱爪、母液上料方案、安瓿瓶掰断测试等与涉案专利技术方案密切相关的研发活动。综上，涉案专利与李坚毅在卫邦公司承担的本职工作或分配的任务密切相关。
再次，卫邦公司在静脉用药自动配制设备领域的技术研发是持续进行的。卫邦公司成立于2002年，经营范围包括医院静脉配液系列机器人产品及配液中心相关配套设备的研发、制造、销售及售后服务。其在2010年2月至2016年7月期间先后申请了60余项涉及医疗设备、方法及系统的专利，其中44项专利是在李坚毅入职卫邦公司前申请，且有多项专利涉及自动配药装置。因此，对于李坚毅主张卫邦公司在其入职前已经完成了静脉配药装置研发工作，涉案专利不属于职务发明创造的相关申请再审理由，本院不予支持。
最后，关于李坚毅、远程公司能否对涉案专利的研发过程或者技术来源作出合理解释。根据涉案专利说明书，涉案专利涉及“静脉用药自动配制设备和摆动型转盘式配药装置”，共有13页附图，约60个部件，技术方案复杂，研发难度大。李坚毅作为涉案专利唯一的发明人，在离职卫邦公司后不到3个月即以个人名义单独申请涉案专利，且不能对技术研发过程或者技术来源做出合理说明，不符合常理。而且，根据二审法院的认定，以及李坚毅一审提交的专利搜索网页打印件及自制专利状况汇总表，李坚毅作为发明人，最早于2013年7月12日申请了涉案专利以及201320416724.5号“静脉用药自动配制设备和采用视觉传感器的配药装置”实用新型专利，而在此之前，本案证据不能证明李坚毅具有能够独立研发涉案专利技术方案的知识水平和能力。
综上，综合考虑本案相关事实以及李坚毅、远程公司再审中提交的有关证据，一、二审法院认定涉案专利属于李坚毅在卫邦公司工作期间的职务发明创造并无不当。李坚毅、远程公司的申请再审理由均不能成立。
点评：对上述内容进一步得知，职务发明创造申请专利的权利属于单位，员工解除劳动合同后的发明创造获得的成就，是因为单位的条件和基础设施的提供才得以完成，是不能申请归属于个人。
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公司证券类：
一、企业融资债权资产证券化法律要点
摘要：企业融资债权资产证券化（以下简称“企业融资债权ABS”）是近年出现的一类创新型ABS产品，指证券公司、基金管理公司子公司等作为专项计划管理人，以银行业或非银金融机构等主体依据信托合同等资产管理合同所享有的信托受益权或金融债权等作为基础资产或基础资产现金流来源，开展的资产证券化业务。“资管新规”颁布以来，压缩非标准化债权类资产规模的监管规则陆续出台，而企业融资债权ABS成为金融机构实现“非标转标”的重要渠道。
基础资产及底层资产：企业融资债权ABS的基础资产可以是债权，也可以是信托受益权等收益凭证。以信托受益权等收益凭证为基础资产的，应当具有明确的底层资产，底层资产应当为债权。
1.准入要求
基础资产的法律关系明确，链条清晰，不存在多层嵌套。基础资产、底层资产的形成应当符合法律法规及相关主管部门的监管要求，资金投向不违反国家产业政策及监管要求。
2.分散度
企业融资债权ABS的基础资产或底层资产应当具有一定的分散度，应当至少包括10个相互之间不存在关联关系的债务人，且单个债务人入池资产金额占比不超过50%。原始权益人资信状况良好且设置有效风险缓释措施或资产池质量优良的，可免于上述分散度要求。
3.行业限制
根据监管要求，企业融资债权ABS中单一房地产债务人入池金额占比不得超过15%，单一房地产债务人及其关联方入池金额占比不得超过20%，房地产行业债务人入池总金额不得超过50%。
4.信托受益权作为基础资产的特别要求
同一信托计划的信托受益权应当全部入池。底层资产应当具有明确的底层债务人，底层债务人未经专项计划同意不得变更，底层债权还款金额和时间约定明确。入池信托受益权对应的信托计划分配频率、顺序和流程清晰，入池信托受益权对应的底层现金流来源明确、现金流具有可预测性。
5.组合入池的要求
符合上述要求的信托受益权和债权可以组合入池。
6.其他参照适用《企业应收账款资产支持证券挂牌条件确认指南》对于基础资产的相关要求
要求包括但不限于：基础资产涉及的债权应当可特定化，且付款金额、时间应当明确；原始权益人应当合法拥有基础资产，基础资产及底层资产交易合同合法有效，交易对价公允。基础资产系从第三方受让所得的，原始权益人应当已经支付转让对价，且转让对价应当公允等。
7.其他要求
（1）原始权益人
原始权益人应当主体资信情况良好，内控制度健全，最近三年内未发生重大违约、虚假信息披露或其他重大违法违规行为；同时，原始权益人以企业融资债权作为基础资产或底层资产开展的证券化业务应当合法合规，不存在违反主管部门监管要求的情形。需要注意的是，根据监管要求，原则上专项计划资产服务机构应当由原始权益人担任。
（2）增信措施
专项计划层面一般安排优先次级分层、超额利差、风险资产置换及不合格资产赎回作为增信措施。其中，原始权益人及其关联方应当比照银行信贷资产证券化的风险自留标准，认购一定比例的次级档证券。但如原始权益人资信状况良好，可免于上述风险自留要求。
（3）现金流归集
基础资产为债权的，原则上基础资产现金流应当由债务人直接回款至专项计划账户。原始权益人为信托计划等资管计划的，向专项计划转让底层债权后，若基础资产现金流仍流经资管计划账户，原则上底层债权应为资管计划持有的唯一财产，底层债权回收款流入资管计划账户不应存在与其他资金混同的可能。
（4）储架安排
储架项目应符合交易所关于资产支持证券分期发行的要求，且应当在申请储架发行的同时提交首期资产池，专项计划管理人等中介机构应当完成对首期资产池的尽职调查。
（5）参与方的其他重要义务
企业融资债权ABS中的各参与方应当参照遵循《企业应收账款资产支持证券信息披露指南》及《资产支持证券存续期信用风险管理指引（试行）》中关于存续期间义务安排的相关要求，履行在存续期间持续监测底层资产运行情况的义务。
点评：企业融资债权资产证券化指证券公司、基金管理公司子公司等作为专项计划管理人，以银行业或非银金融机构等主体依据信托合同等资产管理合同所享有的信托受益权或金融债权等作为基础资产或基础资产现金流来源，开展的资产证券化业务。要求较多，应在符合的基础上运用。
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金融类：
一、金融贷款的授信期不能等同于借款期
摘要：银行贷款与我们的生活息息相关，随着互联网金融业务的推进和银行智能化的普及，近些年各个银行不断推陈出新，开发出功能多样的信贷产品。
本案中涉及的是个人自助可循环信贷产品，即金融机构对符合授信条件的客户给予一定的授信额度，在授信额度和授信期限内客户可以随借随还，循环使用，避免多次审批，简化贷款手续。
案例：2016年11月25日，原告某银行同被告石某签订个人借款合同一份，约定被告石某从原告处贷款，借款方式为可循环方式，借款人可在2016年11月25日至2019年11月24日期限内，在借款金额30万元范围内随借随还，循环使用。采用可循环方式的，上述所指金额、期限分别为授信金额、授信期限。同日，被告李某、张某、王某与原告签订最高额保证合同，约定为该笔借款承担最高额连带责任保证担保，担保的债权最高本金余额为45万元。合同签订后，原告向被告石某发放借款本金30万元。借款借据载明，该笔贷款到期日为2017年11月24日。因被告未按期偿还借款，2018年6月原告诉至本院要求处理。各被告主张合同约定的授信期是三年，现尚未到期，原告无权要求各被告归还。
判决结果：原告某银行与被告石某之间的借款合同，与李某、张某、王某之间的保证合同均依法成立，合法有效。根据借款合同约定，该笔借款采用循环方式，借款期限2016年11月25日至2019年11月24日为授信期限，借款金额30万元为授信金额。同时合同约定，借款的发放、支付、还款、金额、期限、利率、利息计算等具体事务，以相关业务档案、凭证记载为准。涉及自助银行渠道交易的，双方确定贷款人业务系统或相关设备所形成的电子数据的有效性。据此，自助设备中形成的借款借据载明的到期日2017年11月24日应依法确认其有效性。因借款人石某违约，债权决算期提前届至，三被告作为连带责任保证人，对其担保的债权及相应逾期利息应当承担连带清偿责任。
点评：本案争议的问题系各被告对“授信期”的理解有误，授信期不等同于借款期，授信期的约定就是为了避免程序繁琐，多次审批，授信期内涉及多次借款的，每次借款的到期日应以借款借据载明的借款到期日为准，而不是授信期的截止日。现实中常常出现因为信贷人员对产品功能介绍不全面，客户未对合同条款进行深入解读而盲目签字的现象，导致借款人、担保人对借款期限、借款利率等基本事项含糊不清。本案中的借款人通过银行自助设备平台操作后生成的借款借据对其发生法律效力，借款人应当按照借款借据载明的到期日按时归还，否则将要承担因逾期不还产生的复利、罚息等费用。金融行业的智能化发展给我们的生活带来诸多便利，金融从业人员在介绍业务时应向客户充分说明，金融消费者也应正确理解面对潜在的风险，理智选择信贷产品。
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知识产权类：
一、电商平台售卖产品相关证据与现有技术的认定
摘要：最高人民法院知识产权法庭对上诉人浙江波速尔运动器械有限公司（以下简称波速尔公司）与被上诉人国家知识产权局、原审第三人杭州骑客智能科技有限公司（以下简称骑客公司）实用新型专利权无效行政纠纷一案作出终审判决，认为波速尔公司提交的“苏宁易购”电商平台公开销售“骑客smart智能双轮平衡车”的页面及发表时间在涉案专利的优先权日之前的用户评价，尚不能证明在优先权日之前涉案专利产品已进行公开销售的事实，判决驳回上诉，维持原判。
骑客公司系专利号为201520406847.X、名称为“新型电动平衡车”实用新型专利（即本专利）的专利权人，本专利优先权日为2014年6月13日，申请日为2015年6月12日。波速尔公司于2016年10月21日向国家知识产权局提出无效宣告请求，并提供一份公证书作为现有技术证据。该公证书记载，“苏宁易购”电商平台公开销售一款“骑客smart智能双轮平衡车”，该页面有一条时间为“2014-5-26 16：04：00”、内容为“物流很好，中午就到公司了”的评论。而骑客公司则提供了与苏宁公司的合同、订单、情况说明、新闻媒体报道等用以证明该款平衡车系2014年8月以后上市。国家知识产权局于2018年6月26日作出被诉决定，认定作为现有技术证据的公证书不能用来评价本专利的新颖性和创造性，本专利具有新颖性和创造性。
波速尔公司不服，向北京知识产权法院提起行政诉讼，要求撤销被诉决定，并判决国家知识产权局重新作出决定。
一审法院经审理，驳回波速尔公司的诉讼请求。波速尔公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院知识产权法庭经过审理，判决驳回上诉，维持原判。
本案中，苏宁易购网站销售页面显示：最早的用户评价早于本专利优先权日。最高人民法院二审认为：从技术层面以及常理而言，网页售卖页面和评价页面各自独立，且可以通过变更链接，将评价页面与任意售卖页面进行关联或取消关联，评价网页的评价内容与售卖网页的产品并不必然具有唯一对应性。同时，专利产品市场竞争激烈，产品更新频率较快，新销产品替代下架产品符合市场规律，产品图片均由商家提供，同一链接的产品图片并非不可更改替换。虽然该公证书证据所记载的发布时间最早的用户评价早于本专利优先权日，但该信息发布后至公证时产品图片是否未被更换或修改缺乏证据证明。因此，在没有其他证据予以佐证的情形下，单凭该份公证书尚不能证明在本专利优先权日之前，涉案专利产品已经公开销售的事实。同时，苏宁采购中心、苏宁易购分别出具《情况说明》，说明公证书中在本专利申请日前出现消费者评价为“系统出错导致”。此外，本案也存在多份反证，可以证明涉案专利产品的实际公开销售时间与合作合同签订时间。上述证据基本形成证据链，证明骑客公司在2014年8月5日前并未公开销售涉案专利产品。因此，结合网页图片的相关特点、骑客公司提交的前述反证以及国家知识产权局在无效程序中查明的案件事实，波速尔公司提交的网络售卖产品公证书不能作为现有技术评价本专利的新颖性。
点评：电商平台售卖产品页面及其用户评价内容虽经过公证书公证，但仍应结合该证据本身的特点对其证明力进行审查。本案通过对公证证据及相关反证的综合审查，依法认定该电商平台页面公证证据不能作为现有技术评价本专利的新颖性，有效维护了专利权人的合法权益。
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房地产类：
一、房地产法律课堂：购买了法院查封中的房屋，该如何维权？
摘要：在现实生活中，常常出现购房者在付出了大额的房款之后，却发现房屋被人民法院查封而无法办理过户，从而无法实际取得房屋所有权的情况。该种情况下，有的是签订合同前发现该房屋已经被法院查封；有的是签订合同后、房屋过户前被人民法院查封而无法办理过户。上述两种情况下，购房合同的法律性质会有不同，但购房人均可向卖房者主张合同权利，要求其承担缔约过失责任或违约责任，并进行赔偿。
案例：2018年11月6日,经某房产中介机构介绍，张某向马某购买房屋，支付定金人民币10万元。2018年11月20日，张某与马某、房产中介机构签订《二手房买卖居间合同》，支付首期款100万元，并支付中介费8万元。后张某发现该房屋一直处于被法院查封状态，根本无法过户。张某认为马某和该房产中介机构的行为明显构成违约。遂将马某和该房产中介机构起诉至人民法院,要求解除合同，返还已支付首期款、中介费用并赔偿损失。
在本案中，马某的房屋被人民法院查封，属于我国《房地产管理法》明确规定不得转让的房屋，故马某为转让该房产而签订的房屋买卖合同因违反我国法律强制性法律规定而无效。人民法院在将该购房合同认定无效后，马某作为房屋所有权人与本案中规定房产中介机构未能向房屋购买人及时披露完整的房屋信息，则应对张某承担一个缔约过失责任。其中，中介机构不得以自己不知道房屋存在被查封的情况予以抗辩，作为房屋买卖中介公司，理应对房屋产权的真实性、完整性附有审查的义务。现因房屋所有权人与房产中介机构的过失，导致房买卖合同无效，理应返还购房人支付的款项并赔偿相关损失。应当注意，如果购房人明知房屋已经被法院查封，仍与卖房人人签订购房合同的，购房人也应视为对合同无效存在过错，会承担相应的责任。因此，建议购房人在购房时尽量多了解房屋权属情况，并选择更为专业的房屋房产中介机构，保证自己的合法权益。
点评：现实中，更多的情况是房屋买卖双方签订购房合同后，在过户之前该房屋被人民法院查封而导致无法过户。此种情况下，房屋买卖合同属于有效，但因房屋被查封导致合同目的已不能实现。在司法实践中，也不乏有购房人以案外人的身份向查封法院提出异议，但很难得到支持。购房人此时只能向卖房人主张违约责任。基于此,建议购房人在签订购房合同时约定较高的违约金，维护自身权益。
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