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代建合同与商品房预售合同的区别

代建合同与商品房预售合同的区别

【案情简介】

    原告:长沙市中辉金属制品有限公司,住所地长沙市天心区南托街道新兴科技产业园XX栋101号。

    被告:湖南友文置业有限公司,住所地长沙市天心区暮云工业园。

    2011年11月15日,中辉公司(乙方)与友文置业公司(甲方)签订一份《代建协议书》:乙方委托甲方代建位于长沙市天心区暮云工业园(原长沙县暮云镇)新兴科技产业园X区XX栋五层XXX号厂房,层数六层,土地性质为工业用地。交房时间为2012年12月30日,单价计2627元每平方米,建筑面积685平方米,总价1799495元。

    协议签订之日,乙方向甲方支付代建预付款200000元;厂房封顶,乙方在接到甲方书面通知之日起三个有效工作日内,支付439495元;厂房取得预售许可证后,甲方通知乙方,乙方需在接到甲方通知之日起七个有效工作日内,与甲方签订《商品房买卖合同》,且付清余款(最少付至总房价款的50%),即270000元,或办理银行按揭手续。

    甲方按照《商品房买卖合同》约定的交房时间将厂房交付给乙方使用之日起90个有效工作日内,将有关权属登记所需资料报产权登记机关备案,备案后24个月内办理房产证、国土证。

    同日,双方还另行签订一份《代建协议书》,内容与前述《代建协议书》基本相同,但:代建厂房为长沙市天心区暮云工业园(原长沙县暮云镇)新兴科技产业园X区XX栋一层XXX号厂房,单价计3411元每平方米,建筑面积685平方米,总价2336535元。

    协议签订之日,乙方向甲方支付代建预付款300000元;厂房封顶,乙方在接到甲方书面通知之日起三个有效工作日内,支付526535元;厂房取得预售许可证后,甲方通知乙方,乙方需在接到甲方通知之日起七个有效工作日内,与甲方签订《商品房买卖合同》,且付清余款(最少付至总房价款的50%),即350000元,或办理银行按揭手续。

    2012年12月28日,双方签订一份《标准厂房代建协议书补充协议》,约定中辉公司购买方式由之前的按揭改为一次性付款,友文置业公司同意在原购房总金额的基础上给予四个点的优惠(包括原先两个点)。

    截至补充协议签订之日,累计已付房款1466030元;签订协议当日,支付1200000元;补充协议签订一个月之后,中辉公司在收到友文置业公司通知之日起三个有效工作日内,支付代建款384786元;中辉公司在收到友文置业公司通知之日起三个有效工作日内,双方签订《商品房买卖合同》或该厂房取得房产证时,支付最后一笔房款1000000元。

    2015年8月26日,双方签订两份置业确认单,XX栋101房实际总房款为2212946元、XX栋XXX房实际总房款为1704223元,合计3917169元。

    2011年11月15日,中辉公司向友文置业公司支付代建费500000元;2012年8月23日,支付800000元;2012年11月26日,支付166030元;2012年12月28日,支付1200000元;2013年1月30日,支付384786元。

    2013年11月5日、2013年12月26日,友文置业公司先后向中辉公司交付了XX栋101房、XX栋XXX房,办理了交付手续。

    中辉公司与案外人长沙东友物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》,入驻厂房办公。

后涉诉房屋涉诉房屋被多家法院采取财产保全措施,且涉诉房屋产权证未办理,现原告中辉公司请求判令:一、确认位于长沙市天心区南托街道新兴科技产业园X区XX栋XXX号、XXX号房屋为原告中辉公司所有;二、本案诉讼费由友文置业公司承担。

【裁判过程】

    法院经审理查明,一、涉诉房屋批地建楼、预售许可等手续均由友文公司办理。二、涉诉房屋被多家法院采取财产保全措施;涉诉房屋被友文置业公司设定了在建工程抵押。

【争议焦点】

    本院认为:

    一、关于本案性质属于委托代建合同还是商品房预售合同的问题。

    双方协议虽然名为”《代建协议书》”,但明确约定房屋取得预售许可证后签订《商品房买卖合同》,系以买受、出卖房屋为目的;其二,涉案房屋的批地建楼、预售许可、权属证书等手续均(应)由友文公司办理;其三,友文公司在起诉前取得了房屋预售许可证;其四,中辉公司已经支付全部房款,已经实际接收、使用涉诉房屋。

    综上,《代建协议书》实为商品房预售合同。

    二、关于中辉公司主张的所有权与在建工程抵押权、建设工程优先受偿权的冲突问题。

    根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

    消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

    本案中,中辉公司作为买受人,交付了全部房款,其权利优于建筑工程承包人的优先受偿权、优先于抵押权和其他债权。

    三、《代建协议书》系双方真实意思表示,亦未违反法律行政法规强制性规定,合法有效。

    中辉公司依约支付全部房款后,友文公司有交付合乎法律规定、双方约定的房屋及产权证书等义务,中辉公司要求确认房屋为其所有,合乎法律规定,本院予以支持。

    【点评】代建合同与商品房预售合同,两者有许多相似之处,如一方在房屋建成之前,分期分批向另一方付款。从建设房屋的资金来源看,建房的资金均由获得房屋所有权的一方支付。商品房预售合同本质为买卖合同。《合同法》第一百三十条明确规定:“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”代建合同的本质属于承揽合同。《合同法》第二百五十七条规定:“承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人给付报酬的合同。”因此,仅依合同的某些内容并不能确定合同的性质。定作合同与买卖合同的区别在于标的物所有权的归属。代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移。代建合同标的物的所有权属于定作人,合同双方当事人履行合同并不发生所有权的转移,而商品房预售合同标的物的所有权属于卖方,合同双方当事人履行合同发生所有权转移。


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点击次数:  更新时间:2018-1-29 11:02:30  【打印此页】  【关闭