房屋租赁纠纷案
【案情】
1997年5月21日原、被告签订租赁合同。双方约定：由原告出租座落于上海市漕宝路1210号，面积为937平方米房屋；租期2年，自1997年6月至1999年6月；每平方米租金为人民币0.45元，全年租金为人民币153902元，先付后住，第一期付款日为1997年6月。合同还约定：原告必须按时提供完好的仓库及附属设施，租赁期内任何一方提前终止合同，在征得对方认可后视为违约，违约金为全年租金的20%，即人民币30780元。在双方签订租赁合同时，系争房屋正由原告租给另一家公司使用，该公司与原告租赁合同到期为1997年4月，该公司正式搬迁日为1997年7月15日。后埃被告未给付租金，原告于1997年7月25日致函埃被告催付租金。嗣后，埃被告通知原告要求终止履行租赁合同。本案争议的房屋产权属上海市闵行区梅陇乡华一村第二生产队（现为上海华一实业公司），原告与该村第二生产队于1995年1月6日订立仓储协议书，该协议约定本协议书须经闵行区仓储总公司鉴证方能生效，并有附议：该村第二生产队同意原告转租。诉讼中，上海华一实业公司及其上级单位认为该仓储协议虽未经鉴证，但实际已履行，无需再作鉴证，该协议仍为有效。鉴于埃被告未付租金且要求终止合同，原告认为按照双方合同约定，埃被告构成违约。而埃被告则认为原告未按合同及时提供约定的房屋，故己方不必履行合同，并已书面通知原告，原告将他人的房屋进行转租应属无效。由于双方意见不一，原告遂诉至法院，要求判令埃被告支付违约金并赔偿损失。
【审判】
一审法院审理后认为，原告与上海华一实业公司所签订的仑储协议已实际履行多年，且由上海华一实业公司及上级单位予以追认有效，故原告有权转租争议房。双方所订立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，故该合同应予以解除；合同约定先付后住及付款期限，而被告届时未支付租金，且在原告催讨后被告单方面宣布终止合同，致使双方所签订的合同未实际履行，其过错责任在于被告，现原告要求被告按合同约定承担违约金，并无不当，应予支持。据此，判决：一、原告与被告所签订的房屋租赁合同予以解除；二、被告应给付原告违约金30780元；三、原告的其他诉讼请求不予支持。
宣判后，被告不服，上诉认为：房屋交付的时间应是1997年6月之前；使用房屋的时间应是交付房租之后，前提是在约定的交房时间内有房可住，而争议房屋于1997年7月15日之前由另一家公司使用着，故上诉人不承担违约责任，请求依法改判。原告则要求维持原判。
二审法院审理后认为，原告与被告所签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示。根据协议被告应履约“先付后住”，但原告未按协议规定按时向被告提供完好的仓库及附属设施，故被告提出系争仑库未腾空而不付租金的抗辩理由成立。鉴于双方所订立合同未实际履行，双方也不要求继续履行，原审法院依法判决解除租赁合同正确。原审法院确认双方未实际履行合同的过错责任在被告，并据此所作出的判决依据不足，二审予以纠正。据此作出判决：一、维持一审民事判决第一项，即解除租赁合同；二、撤销一审民事判决第二、三项，即给付违约金、驳回其他诉讼请求；三、对原告要求被告给付单方终止合同违约金人民币30780元并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。一、二审案件受理费人民币2482元，由双方各半负担。
【评析】
本案涉及的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，应认定为有效合同。本案的争议焦点在于根据合同约定被告应先履行给付租金的义务，然后由原告履行交付租赁房屋的义务，但被告发现原告应交付的房屋内原承租人仍在占用并未腾空时，据此拒付租金是否构成违约？这就涉及到合同法理论上的一个问题即“不安抗辩权”。
不安抗辩权是指在双务合同中，当后履行义务一方当事人的财产状况发生恶化，存在不能履行合同的确切证据时，先履行义务的一方当事人可以此为由，拒绝先予履行自己义务的一种权利。大陆法系的法国、德国等国家的民法典中均有“不安抗辩权”的明文规定。按照传统民法，发生不安抗辩权须具备两项条件：其一，须在双务合同成立后对方发生财产状况之恶化；其二，须对方财产显形减少有难为给付之虞。由于在商事活动中，大多数双务合同的履行不是同时进行的，往往是由一方先履行义务，另一方后履行义务。在这种请况下，设立不安抗辩权法律制度，对于贯彻交易公平、诚实信用原则，避免先履行义务一方当事人遭受损失，保证交易安全具有重要意义。
不安抗辩权制度充分体现了公平、诚实信用原则，适用这个制度审理合同纠纷案件，能更好地贯彻民法的这一基本原则。